Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện về chuyển nhượng quyền sư dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong đó điều kiện đầu tiên và tiên quyết là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 29 Điều 55 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận hộ gia đình là chủ thể được Nhà nước giao đất theo một trong hai hình thức không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Ngoài ra Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình vs tư cách là chủ thể sử dụng đất, được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều kiện về chủ thể
Đối với bên chuyển nhượng
– Bên chuyển nhượng phải là chủ thể sử dụng đất
– Phải được Luật đất đai cho phép giao dịch
– Được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với bên nhận chuyển nhượng
– Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Không bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013, các trường hợp bị hạn chế bao gồm:
-
Hộ gia đình cá nhân: không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp tại địa phương thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
-
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
-
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của Chính phủ: là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa doanh nghiệp.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nội dung chính sau
Thông tin của các bên tham gia giao dịch
Tên, số định danh cá nhân, hộ khẩu thường trú, điện thoại liên lạc
Thông tin về tài sản chuyển nhượng
Thông tin bao gồm: số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng nguồn gốc đất, các thông tin về việc tài sản có là đối tượng của biện pháp bảo đảm hay không, thông tin thêm nếu có.
Giá trị chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận, giá chuyển nhượng chính là căn cứ để Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch chuyển nhượng này.
Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán
Việc thanh toán có đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng không, việc thanh toán chia thành một lần hay nhiều lần, hình thức thanh toán, thời hạn thanh toán…trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ ràng thường dễ xảy ra tranh chấp
Quyền và nghĩa vụ mỗi bên
Đây là một hợp đồng song vụ, do đó, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kua, khi các bên đã thỏa thuận thì phải cam kết thực hiện theo đúng các thỏa thuận đó.
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 152 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật liên quan.
Như vậy, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành phải lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực.